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福州保利招商和越枫桦哪幢楼好

继续楼盘分析，去年连潘旧改，渠城新村随后出现维权，不过半年不到，这个项目已经完成从拆迁到土拍，目前楼盘也已经发布，取名保利招商和樾风华，搜索地图渠城新村，已经成为历史。

以前市场觉得福州拆迁速度缓慢，而这个项目给出了最快的响应，不用一年，一个旧房就能变成预售新盘，下面就来聊聊这个项目。

楼盘规划

保利招商和樾风华：备案名（榕海公馆），地处：福马路南侧，五里亭地铁站边。

项目占地37亩，规划9栋住宅，其中有6栋18F小高层、3栋26-27F高层，总户数548户，主推105、107、128、143的2T2产品。

土拍情况

2021年12月1日，保利以底价14.47亿竞得福宗地2021-59号，楼面地价20551元/㎡，商品房指导均价35000元/㎡，土地面积：37.72亩，容积率：2.8，建筑限高：100米。

分析：去年最后一场土拍，保利底价拿下了连潘旧改纯商地块，当天隔壁的58号纯商出现流拍，后续传出是因为地块原因，不管实际如何，从那一次开始，福州的土拍已经全面遇冷。

项目由保利拿下，与板块不少项目一样，拉来了招商联合开发，可以说也给了一定保障。

对于地块而言，与南侧桂语映月B区非常类似，地块体量不大，地形方正，开发难度不大。

不过地块指标较高，容积率高达2.8，以为会定位类似望云那样的连廊高层，没想到项目居然设计成了全部2T2板楼，而且6栋还只有18层54米的高度，对于这个设计下面再聊。

从地块规划来看，纯住宅项目，位于连潘，紧邻地铁口，板块目前在售新盘较多，项目楼面价2W，指导价3.5W，没有精装要求，从目前整体定位来说，在区域里面有一定优势。

项目规划

从目前楼盘规划图来看，设计4横3纵，其中18层住宅采用两栋联体楼，项目的容积率2.8，从设计来看，也是直接做满。

作为对比，目前区域有两个典型项目：

1、位于红光村的建发美的君兰和鸣，地块面积58亩，容积率2.195。

2、位于南侧的绿城美的桂语映月，地块面积76亩，容积率2.5。

从三个的指标对比来看，君兰和鸣设计成11栋18层住宅，桂语映月B区设计成了3栋16层住宅，6栋25层住宅。

而对比该盘37亩，设计3栋27层左右住宅，6栋18层住宅，为此产生了一个疑问，这样的设计，楼间距到底多少？

查看楼栋图，感觉整个楼间距都不错，不过从地图查看，地块进深160米左右，扣除南北楼栋需要预留部分空间外15米左右，按每栋楼栋11米进深计算，大概每个间距在33米左右，(160-15-11*4)/3=33。

对于这个楼间距数据，最需要注意的是北侧的1、2号楼，因为南端楼栋高度是78米，同时中间还有一栋3号楼。

当然实际计算肯定有出入，不过项目在高容积率地块，通过高低配设计+联体楼，做出这样的设计，按目前的定位来说算是最贴合板块的。

对比君兰和鸣刚改产品放在红光村，桂语映月改善产品放在连潘，项目结合两者，把刚改产品放在了连潘，同时地块没有精装要求，预计是整个东区目前最贴合客源的项目。

当然按目前的效果图来看，肯定存在较大视觉误差，建议有意向的购房者，可以结合沙盘+实地评估看看。

户型情况

105，107平米：三房两厅两卫，2T2设计，包心设计，没有过多空间浪费同时搭配宽阳台，不过这样的面积段做2T2，实际公摊预计不低。

主要硬伤在于客卫对着餐厅，三房的整体空间都比较一般，同时客厅两面墙都是卧室入户门，加上朝南次卧还贴着电梯，可以说这个面积段的2T2有自己的稀缺，不过缺点也必将明显。

从布局来看，这个户型位于社区北侧，紧靠地铁站，存在一定噪音和人流影响，同时南侧是高层住宅，采光也有一定影响，可以说社区刚需产品承受了不少不利因素。

128平米：四房两厅两卫，大面宽设计，四开间朝南，比较主流的布局，独立客餐厅，卧室也预留了一点空间，主要缺点硬说可能是2T2共用，无法享受独立的电梯厅赠送等，这也是项目的主力户型，位于社区南侧。

143平米：四房两厅两卫，大面宽设计，四开间朝南，同样是主流布局，亮点在客餐厅，南北通透，同时做了较大面宽设计，空间感不错，不过从户型来看，预计客厅进深偏短，左侧又是卧室入户门，这个户型位于社区的三栋27层左右高层住宅，预计公摊也不低。

区位分析

项目位于五里亭，优势在于北侧即地铁2号线，可以说纯正地铁盘，当然一路之隔，就是肿瘤医院，存在一定影响，加上北侧福马路，也存在一定噪音影响，最近楼盘东侧，即中海金玺公馆北侧存在庙宇风波，多少也存在一定影响。

同时社区南侧，绿城桂语映月是25F楼栋，靠南侧的楼栋需要注意采光，目前连潘基本以次新盘为主，城市界面也改善，板块没有过多配套，不过周边的世欧广场、泰禾广场，都不算非常远。总的来说，区位中规中矩。

价格分析

虽然项目还没蓄客上市，不过土拍也给出指导价3.5W，按目前东区购买力来看，预计也不会采取精装溢价，对比周边看看：

1、桂语映月：纯商盘，带少量公租房，精装均价4W（靠庙楼栋均价3.6W）

2、融侨望云：带一栋公租房，高层精装3.6W

3、首开香悦：带一栋公租房，毛坯均价3.2W

4、中海晋安湖叁号院：小地块，精装3.66W

5、龙湖天璞：已清盘，带一栋安商房，备案价3.3W

6、世茂璀璨天城北区：次新房，带一栋安置房，均价3.2W

分析：对于东区参考项目较多，目前融侨望云，龙湖天璞都做到清盘，从定位来说，天璞部分楼栋也是2T2定位，产品面积段也比较相近，不过天璞是安商房，加上地块不规整，价格也低了2K，对比而言，项目优势相对更明显。

目前区域在售的新盘，君兰和鸣精装价格3.4W，虽然产品定位接近，还有精装，不过区位差异较大。

桂语映月，近期靠庙楼栋的精装均价3.6W，对比而言不算夸张，不过项目门槛太高，区位做改善吸引力并不太高。

目前在售的竞品也不少，比如晋安湖叁号院，精装3.66W已经备案，保利自身的保利云上，主打双地铁前屿站，指导价3.2W，还有首开香悦3.2W在售，加上还有存量的几个安商房。

项目对比来说，在一系列项目里面，产品定位还是有优势，特别对于刚改购房者，地铁的优势还是比较明显，当然目前东区的在售项目过多，预计后续随着库存和竞争加剧，价格不排除还会走低。

楼盘总结

项目位于五里亭，优势在于纯商定位，纯地铁盘，住宅采用2T2板楼，居住体验较高，户型布局也贴合主流，两大央企联合开发，也有一定保障。劣势在于部分楼栋的采光，噪音等影响需要注意，板块自身配套一般，还存在肿瘤医院影响，同时目前库存较大，上市压力不低。

对于东区的购房者，如之前分析过，今年刚改的项目非常多，对比前两年，区域改善+安商的两头走势，今年楼市变成了橄榄型。

肉眼可见的刚改新盘扎堆，不少还是纯商，而且基本都有地铁加持，户型布局也很主流，可以慢慢比价，慢慢选。

世茂璀璨天城目前什么情况？

世茂璀璨天城位于渝北汽博城，汽博城是两江发展的重点区域，制造业在汽博城是非常成熟的，周边的洋房别墅其实比较多，生活品质这一块是很有保障的，周围的大型商圈有新世纪百货、西部奥特莱斯、重庆普泰广场等等可以满足需求，交通也非常方便。世茂璀璨天城具体地址是在渝北区金石大道333号（轻轨10号线三亚湾轻轨站出口600米处），距离汽博可能开车10分左右，距离轻轨10号线三亚湾站600米、轻轨9号线石盘河站也正在建中，可能明年通，开通后距离观音桥6个站，目前离汽博商圈3公里，一个站左右，距离北站两个轻轨站，距离江北机场四个站，所以交通是十分方便的。这个小区的话是自带幼儿园的，开发商也会自建小学，金石小学，这个是开发商自建，政府引进的公立小学，附近还有两江中学，教学这一块是没问题的。其实汽博楼盘很少，二手房的话价格是很高的，新房二手房价格都是1.8万以上了，由于他们是2004年拿的地，所以价格便宜，性价比是很高的，他们目前这一期是6月20日开盘，在售的是高层和层，是27和28号楼，面积的话有套内72、73、84和建面137的，72的三室两厅一卫的，73的是四室两厅一卫的，83的是三室一厅一卫的，还有建面137平是四室两厅两卫的，他们均价都是15000左右，总价在110万-160万。

固安世茂璀璨天城房价多少钱？

固安世茂璀璨天城高层房价8600元左右，社区内部打造高层、叠拼别墅、中式合院多样化产品，

8大互动式主题景观园林，呈现75万方逸景墅境，

独有的璀璨八景绿野仙踪主题乐园、体育公园、宠物乐园、阳光草坪，

老年活动花园、邻里活动花园，儿童乐园，全龄运动场地，诠释生活的璀璨。

楼盘值不值这个价位，可以参考固安世茂璀璨天城房价走势图来分析一下。

点击查看：固安世茂璀璨天城房价走势图

世茂璀璨天城的具体情况？

面积：72-82平米

楼层：29层 3梯8户

预计单价：15000-16000左右

物管：3元（世茂自己的物业）

容积率：2.5

结房时间：2020年12月

世茂璀璨天城位于江北区金石大道333号（ 轻轨10号线三亚湾轻轨站出口800米处；

区域优势：石盘河商务区：

【项目优势】

1、位置：项目靠近汽博中心，经过不断发展汽博板块已经基本成型。

2、交通：临近轻轨 9、10号线换乘点，三横三纵立体交通网络，629、603、642号公交车，出行便利。

3、教育：项目配套两所公立幼儿园、以及渝北区农业园区实验小学和两江中学

4、商业：周边有综合商场麦宜奥商圈、融创金贸时代商业忠心、奥园商业街、爱琴海购物中心、三亚湾综合水产市场等，能满足业主大型购物需求